? 地级以上城市房地产投资吸引力:东部占据主导地位(组图) - hlgilb3.tw 高淳县 富锦市 天全县 墨脱县 福建省 宝清县 镇赉县 邓州市 沂源县 汽车 梅州市 宿州市 巴里 简阳市 日照市 左云县

地级以上城市房地产投资吸引力:东部占据主导地位(组图)

责任编辑: ??? 发布时间:2019-08-21?????访问数量:125
标签:室内装修 516棋牌游戏大厅官方下载

  摘要

  本研究在总结2003 年以来持续开展的相关研究经验基础上,根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”,从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度,通过12 个组成因子和近50 个具体指标,对全国七大区域、31 个省(直辖市、自治区,不含港澳台地区

相关公司股票走势

地级以上城市房地产投资吸引力:东部占据主导地位(组图)

)、290 个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。该研究覆盖全国所有地级以上城市,是目前国内覆盖城市最多、数据最新的城市房地产投资吸引力研究。主要结论如下:

  1. 评价结果:东部三大经济圈仍占据主导地位,西南区域城市排名上升,东北地区普遍下降

  2013 年经济发展速度放缓,受经济规摸、产业结构、人口导入等因素影响,东部沿海三大经济圈仍保持强势站位,中部地区后发优势明显,西北地区平稳发展,西南地区略有提升,东北地区则不容乐观。受经济规摸和人口导入支撑,长三角、珠三角和环渤海三大经济区投资吸引力前50 名有33 个城市位于三大经济区,较上年增加3 个,且长三角及珠三角城市排名普遍上升。中部地级市发展迅速,西北地区受资源型城市拉动,上榜数量均与上年持平。受成渝经济区拉动,西南地区5 个城市入围,比上年增加1 个。东北地区产业结构调整速度缓慢,加上人口流出,上榜数量较上年减少明显,且多数城市排名下降。

  2. 特点分析:GDP、产业结构、人口因素、投资力度等共同影响城市投资吸引力

  1) 经济发展:一线城市小幅回升,其他城市经济增速普遍下降

  2013 年,全国及多数城市经济增速放缓,一线城市经济规模领先且GDP 增速小幅回升,其他城市经济增速明显下降。2013 年,一线城市平均GDP 为1.78 万亿元,平均增速为9.4%,较2012 年提高0.4 个百分点,GDP 增速虽在各类城市中最低但稳中有升。1.5 线及二线城市GDP 平均增速均为10.3%,增速分别较上年下降1.3 个和1 个百分点。2.5 线及三四线城市GDP 平均增速分别为10.4%和10.2%,增速分别较上年下降0.3 个和1.8 个百分点。

  2) 人口与城市化:人口流向与城镇化水平决定市场需求

  新型城镇化建设成为我国经济和房地产市场发展的重要支撑,2013 年我国城镇化率达到53.7%,城镇化快速发展过程中必然带来大量的住宅需求。一二线热点城市人口大量导入,市场未来发展潜力较大,部分三四线城市人均商品房销售面积处于低位,经济发展薄弱,人口吸附力较差,短期内发展空间有限。

  3) 居民购买力:一线及热点二三线城市购买力较强,部分中西部三四线城市实际需求不足

  2013 年,全国居民储蓄总额相当于销售额的近6 倍,一线及部分二三线城市居民购买力较强。2013 年,一线城市及热点二三线城市人均储蓄及城镇人均可支配收入远高于全国水平,但人均商品房销售水平处于低位,居民购买力强劲,孕育潜在市场需求。部分三四线城市虽然人均储蓄处于较高水平,但从中长期来看,其人口规模小且多流向东部等大型城市,需求相对不足。

  4) 房地产投资:一线及三四线城市投资增速回升,1.5 及二线城市投资增速持续放缓

  2013 年,全国房地产开发投资规模延续近年来的增长态势,达8.6 万亿元。一二线城市房地产开发投资额规模靠前,其中一线城市增速较2012 年出现反弹,1.5 及二线城市投资增速持续下滑,三四线城市增速反弹且增速较高。中西部省会城市和部分资源型城市房地产开发投资额对GDP 贡献较大。

  5) 商品房销售:销售增速普遍回升,但1.5 线城市受基数较大影响整体增速趋缓

  2013 年,全国商品房销售规模创历史新高,销售面积和金额同比分别增长17%和26%。受高基数和调控影响,一线和1.5 线城市整体增速平稳,商品房销售面积同比分别增长15%和9%,但部分1.5 线城市如苏州、武汉、南京等销量迅速增长,增速在20%以上。二线、2.5 线以及三四线城市同比增速也较快,其中二线和2.5 线城市平均销售面积同比增长快,增速分别为19%和22%。三四线城市平均销售面积同比增长18%。

  6) 土地市场:整体市场热度高于2012 年,一线城市规模和增速均高于其他城市

  2013 年,全国土地市场成交活跃,量价齐升,住宅用地共成交13.4 亿平方米,同比增长31%,楼面均价上涨22.7%至1617 元/平方米,溢价率提高至18.7%。其中,一线城市市场尤为火热,地王频现,楼面价格节节攀升,成交面积和出让金同比分别大增47%和137%。1.5 线城市平均成交面积和出让金分别增长22%和59%,二线城市增速最低,城市平均成交面积和金额分别增长8%和31%,三四线城市住宅用地平均出让面积同比增长45%,增幅仅次于一线城市,城市平均出让金同比增长73%。

  3. 各区域评价结果

  全国TOP10 城市主要分布于东部沿海三大经济圈,成渝两地领跑西南区域,中部、东北省会城市优势明显。与2013 年相同,长三角区域在前十中继续占据三席,区域内过半数的城市位于全国50;珠三角经济起步较早,以广州、深圳为核心的深莞惠经济圈率先发展,但2014 年厦门、福州、泉州等位于海峡西岸经济区的部分城市排名明显上升;京津冀一体化国家战略为环渤海发展带来利好,北京投资吸引力蝉联全国首位,天津亦有所提升,距离北京最近的廊坊市在全国的排名上升至53 位,同时,山东继续保持双极发展态势,青岛、济南分列区域第三、四位。西南城市间差异显著,区域前两位的重庆、成都与其他城市差距较大;中部地区前五位均为省会城市,武汉依靠人口、经济及房地产市场规模优势进入全国前十;凭借港口及旅游资源优势,大连在东北排名仅次于沈阳,哈尔滨、长春紧随其后;西北地区省会及资源优势型城市排名相对靠前。

  4. 城市房地产市场风险评价

  目前,房地产业发展的外部环境已经发生明显改变,外部利好因素减弱,而房地产市场近期表现呈现波动性,市场风险变化显著。为此,中国指数研究院结合多年市场研究经验,结合投资吸引力指标,从从宏观环境、市场供求和协调性三个方面建立风险评价体系,对于城市风险进行评价。

  从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看,部分 1.5 线如武汉、重庆近年开发投资热度大,短期去化压力较高,但从中长期来看,较大的人口吸附能力以及较发达的经济水平或将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线和2.5 线城市,如大连、昆明等城市市场供应超过其消化能力,但随着区域发展带来的中心城市优势逐渐凸显,供应过剩风险或将得到缓解。而营口、鄂尔多斯等三四线城市由于城市超前规划,过去土地供应规模突出,市场存量处于高位,且此类中小城市经济、人口规模有限,未来难以消化过剩的供应量,中长期供应过剩风险需警惕。因此,在城市表现呈现明显差异性的背景下,企业投资布局应合理评价城市的区域特点、供求状况及潜在风险,制定恰当的投资策略。

  结语:宏观环境及房地产市场决定投资吸引力,区域、城市分化加剧,部分城市风险需警惕展望未来,城镇化进程稳步推进将继续为中国房地产市场发展带来发展空间,但受经济结构调整、人口年龄结构变化等因素影响,不同城市量价走势差别将加大,不同区域市场也明显分化。对房地产企业而言机遇与风险并存,单纯依靠土地投资扩张来获取增长的模式正在转变。在此背景下,房企应把握不同城市特点,合理调整区域布局,优化资本运作,方能促进企业持续健康发展。

  一、 研究背景与方法体系

  十八大以来,全面深化改革成为关键词,其中房地产相关制度的渐进改革及房地产业长效机制的逐步建立受到社会各界关注,为维持房地产业长期平稳发展,中央政府改变以往“一刀切”的调控思路,限放兼备、分类指导成为政策的调整方向。值得注意的是,市场变化的背后,政策带来的影响似乎已经式微,房地产市场转型与经济转型的关系更加焦灼。随着市场调整的深入,各方博弈加剧,地区分化明显,市场进入方向的把控更加艰难,如何引导资源合理配置,挖掘价值洼地,避免企业盲目投资,降低投资风险,成为中央和地方政府,以及开发企业和投资者密切关注的议题。在此背景下,中国指数研究院开展城市房地产开发投资吸引力研究,引导资源合理调配,促进各城市房地产市场的均衡发展。

  为全面了解中国各区域不同城市的房地产市场发展情况,中国指数研究院借鉴国外相关研究经验,形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”,自2003年起开展相关研究,通过科学的方法体系和评价手段,对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价,以发掘房地产开发投资热点转移趋势,为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。

  • 共9页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 下一页

  • 与本文内容相关推荐:

    返回顶部